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航拍龙华金茂府,顶复卖1亿欲与深圳湾豪宅争王

文章来源:    时间:2019-10-03 13:03

  

2019.9.16航拍龙华金茂府

顶层奢华复式豪宅,成了地产商手里屡试不爽的王冠。这种天价顶复,不一定要对外售卖(事实上,有一些顶复涉及违建,并不具备售卖资格),但却能拔高人们对这个楼盘的心理预期,当人们津津乐道这个项目最贵的一套是多少钱时,相较之下,均价就显得平易近人多了。

戴不戴王冠与否,气场是不一样的。

比如,鸟巢和水立方的邻居——盘古大观空中四合院,敢把四合院搬到空中,其脑洞之大,就已经突破天际了。网传:四合院一日租金高达100万,2008年奥运会时比尔·盖茨和夫人为了看奥运,花1亿元租下了一座空中四合院。虽然后来被证实是假新闻,比尔·盖茨被碰瓷蹭了热点,但这波骚操作已经让盘古大观加固了人们心目中天价豪宅的认知。

盘古大观空中四合院

久负盛名的深圳湾1号,其中一栋顶层复式标价达4亿,刷新了中国南方海岸线上建筑价格的记录,于是在全国人民心中,深圳湾1号=深圳最贵的房子,正如汤臣一品在上海的地位。

深圳湾1号全景

看到这里,龙华金茂府这套价格1亿+复式的用意已经很明显了:王冠带上去,价格提起来。

施工中的龙华金茂府顶层,疑似复式结构

欲戴王冠,必承其重

“我不要你觉得,我要我觉得!” 龙华金茂府的价格能不能提起来,晓明哥的这句名言也不起作用,最终还得回归市场,这就有点尴尬了。

关于龙华金茂府卖到什么价的猜测,有三次出价流传比较广。

01

2016年,金茂和电建联合体出价82.9亿拿下的用于建设龙华金茂府项目地块,拿地楼面均价5.68万元/平方米,总价和单价双地王,并试点现房销售。同期周边在售新房和二手房均价在5—6万元区间。

当时,业界有人仔仔细细地帮金茂算了一笔帐:按照公认的售价=拍地价*1.5-2.5倍才能保本的计算方法,加上现房销售这一拍地条件对资金成本的拉升。 龙华金茂府预计要卖到8万以上,才不亏本。

根据近年龙华地王地价与销售价增幅看,若以115%左右的增幅计算,需卖到12万元/㎡。这是第一次对于龙华金茂府售价的预估。

有趣的是,2016年金茂控股业绩发布会上,总裁李从瑞说:金茂提前预判市场走向,拿了一些非常便宜的地。

如今时隔3年过去了,当时周边5-6万/平的房子价格终于勉勉强强涨到了6-7万/平,但离金茂府预期想卖的10万+均价还是有一段距离。

尴尬+1。

数据来源:链家挂牌价,实际成交价低于此价格

航拍龙华上塘

02

当时金茂上塘这个地块受到“90/70政策”限制,政策和金茂府豪宅风格相左,金茂府如果拉低品质做小户型,违背品牌调性事小,卖不卖的出去事大。据说,在各方的运作下,最终户型定在了155平-240平。

俯拍龙华金茂府

同期还有一个地王出现在宝安,人称泰禾尖岗山地王,其中一块地楼面价为8万元/平米。拿下地王之后,泰禾地产董事长助理丁毓坤接受媒体采访时说:这个价格,说贵也不贵。

要知道,2015年底深圳住宅均价才4万。

都认为自己拿地不贵的两家地王房企,目前处境却大不相同。

央企金茂虽然2018年负债率上升到71%,但销售收入增长85%,利润率同比增长31%,各项财务指标稳健甚至有些保守,加上央企属性,拿地喜欢邀联合体控制风险,日子过的滋润。

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